Узнайте, что такое альтернативная сделка и как она происходит. Центробанк снизил ключевую ставку, что приведет к снижению ставок по кредитам и ипотеке. Эксперты прогнозируют оживление на рынке недвижимости и увеличение количества сделок.
Cодержание
Центробанк с 27 мая 2022 года снизил ключевую ставку с 14 до 11% годовых. Это скажется на рынке недвижимости: по словам директора вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артура Ахметова, такое решение ЦБ приведет к снижению ставок по долгосрочным кредитам и ипотеке. Эксперты ожидают оживления на рынке недвижимости и увеличения количества сделок.
Что такое альтернативная сделка?
Альтернативная продажа — это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен нее новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другую недвижимость.
По сути альтернативная сделка представляет собой цепочку взаимосвязанных сделок купли-продажи недвижимости, когда один продавец отчуждает объект недвижимости в пользу покупателя и одновременно на вырученные средства приобретает другой объект у другого продавца. В действующем законодательстве понятия "альтернативная сделка" нет, соответственно, отсутствует и специальное законодательное регулирование.
Кто участвует в альтернативной сделке?
В альтернативной сделке всегда больше двух участников. Например, в первом договоре купли-продажи сторонами будут продавец и покупатель, а второй договор заключается между покупателем, который в первой сделке выступал продавцом, и продавцом второго объекта. Количество сторон в альтернативной сделке не ограничено, и цепочка может состоять из двух, трех или более сделок, причем каждая сделка может включать несколько лиц на стороне покупателя или продавца. Кроме того, в альтернативной продаже может участвовать банк, если есть ипотека и квартира находится в залоге или планируется привлечение ипотеки для увеличения бюджета покупки.
Как проходит альтернативная сделка?
Порядок проведения альтернативной сделки схож с обычным порядком купли-продажи недвижимости. Сначала находится покупатель на имеющуюся квартиру, на определенный срок с ним заключается предварительный договор, принимается аванс/задаток и сразу же начинается поиск варианта взамен. Затем заключается предварительный договор с продавцом альтернативной квартиры, и готовится двойная сделка: продажа и покупка. Важным аспектом в альтернативной сделке является организация безопасных взаиморасчетов сторон. Деньги, полученные от продажи имеющейся квартиры покупателем, идут на приобретение варианта взамен, минуя продавца самой верхней квартиры. Продавец последней квартиры получает доступ к деньгам только после государственной регистрации перехода прав по обеим сделкам.
В общих чертах суть такой сделки сводится к одномоментной продаже и покупке, которые происходят параллельно друг другу. Альтернативная сделка предоставляет возможность собственнику совершить смену жилья без необходимости временного переезда в арендованное жилье или проживания у родственников.
Преимущества и риски альтернативной сделки
Альтернативная сделка имеет ряд преимуществ для участников. Во-первых, она позволяет сэкономить время и силы на поиски и оформление двух отдельных сделок купли-продажи. Во-вторых, она предоставляет возможность сгруппировать операции продажи и покупки, что может способствовать получению более выгодных условий по цене и условиям сделки.
Однако альтернативная сделка также имеет свои риски. Например, если одна из сделок не завершится успешно, это может повлечь за собой задержку или отмену всей цепочки сделок. Кроме того, в случае наличия кредитных обязательств, таких как ипотека, необходимо обеспечить согласование с банком и передачу ипотечного залога на новый объект.
Заключение
Альтернативная сделка представляет собой особый вид сделки купли-продажи недвижимости, при котором собственник одновременно продает свою квартиру и приобретает новую. Эта сделка может включать несколько сторон и носит связанный характер. Порядок проведения альтернативной сделки схож с обычной сделкой купли-продажи недвижимости, но требует организации безопасных взаиморасчетов и согласования с банком в случае наличия кредитных обязательств. Альтернативная сделка имеет свои преимущества и риски, и ее успешное осуществление требует внимательного планирования и организации.
Что нам скажет Википедия?
В повторяющейся дилемме заключённого игра происходит периодически, и каждый игрок может «наказать» другого за несотрудничество ранее. В такой игре сотрудничество может стать равновесием, а стимул предать может перевешиваться угрозой наказания (с ростом числа итераций равновесие Нэша стремится к Парето-оптимуму).
Можно раскрыть схему игры далее, абстрагировавшись от подтекста заключённых. Обобщённая форма игры часто используется в экспериментальной экономике. Следующие правила дают типичную реализацию игры:
- Если оба игрока сотрудничают, то каждый получает выигрыш R.
- Если один игрок предает, а другой сотрудничает, то предатель получает выигрыш T (T > R), а сотрудничающий получает выигрыш S (S < P < R для того, чтобы выполнялось неравенство T > R > P > S).
- Если оба игрока предают, то каждый получает выигрыш P (P < S).
Альтернативная формулировка дилеммы заключённого, предложенная Хофштадтером, использует пример «обмена закрытыми сумками». В этой игре обман всегда будет решением с максимальной краткосрочной материальной выгодой.
В книге «Эволюция кооперации» 1984 года Роберт Аксельрод исследовал расширение сценария дилеммы, которое он назвал повторяющаяся дилемма заключённого (ПДЗ). В ней участники делают выбор снова раз за разом и помнят предыдущие результаты. Аксельрод пригласил академических коллег со всего мира, чтобы разработать компьютерные стратегии, чтобы соревноваться в чемпионате по ПДЗ. Программы, вошедшие в него, различались по алгоритмической сложности, начальной враждебности, способности к прощению и так далее.
Аксельрод открыл, что если игра повторялась долго среди множества игроков, каждый с разными стратегиями, «жадные» стратегии давали плохие результаты в долгосрочном периоде, тогда как более «альтруистические» стратегии работали лучше, с точки зрения собственного интереса. Он использовал это, чтобы показать возможный механизм эволюции альтруистического поведения из механизмов, которые изначально чисто эгоистические, через естественный отбор.
